Gurbetçilerin Türkiye’deki hak ve yetkileri bakımından Türkiye’de yaşayan vatandaşlardan bir farkı bulunmamaktadır. Ancak yurtdışından Türkiye’de ev alma konusunda dikkate almaları gereken bazı prosedürler bulunmaktadır.
Türkiye’de gayrimenkul edinme prosedürü, esasen yerli ve yabancılar için benzerlik gösterse de yabancıların sahip olduğu statü gereği tabi oldukları ekstra işlemler mevcuttur.
Gurbetçiler Açısından Türkiye’de Gayrimenkul Edinme Prosedürü
Yurtdışında yaşayan Türk vatandaşları tıpkı normal vatandaşlar gibi ev sahibi olabilmektedir. Hatta gurbetçi vatandaşlara konut kredisi verilebilmektedir. Gayrimenkul sahibi olmak isteyen gurbetçi veya yabancı uyruklu vatandaşların bazı konularda dikkatli davranması gerekmektedir.
- Henüz yapımına başlanmamış olan dairelerde müteahhit firmanın geçmişindeki benzer işlerdeki başarısına bakılmalıdır.
- Satın alınan dairenin beğenilen daire ile aynı daire olup olmadığını tapudan ve belediyeden kontrol edilmelidir.
- Henüz inşaat tamamlanmamış olan dairenin en azından kat irtifak tapusu alınmalıdır. İnşaat halinde bir daire alınıyorsa sadece kat irtifak tapusunu almak kâfi gelmemektedir. Daireyi satan kişiyle ayrıca sözleşme yapılmalıdır.
Sözleşmeyle dairenin ne zaman teslim edileceği, kullanılacak malzeme, dairenin ne gibi özelliklere sahip olacağı, zamanında teslim edilmediğinde satıcının ödeyeceği cezai şart belirlenmelidir. Ayrıca yapılan sözleşmeye kat irtifakının, kat mülkiyetine çevrilmesi şart olarak eklenmelidir. - Alınan daire inşaatı tamamlanmış bir daire ise, kat mülkiyeti olup olmadığına dikkat edilmelidir. Çünkü dairenin kat mülkiyeti varsa iskânı da var demektir.
- Bunun yanı sıra taşınmazın kime ya da kimlere ait olduğu, taşınmaza ait hisse oranları, taşınmaz üzerinde irtifak hakkı olup olmadığı, ipotekli olup olmadığı, satışa engel teşkil edebilecek bir tedbir kararı bulunup bulunmadığı, taşınmaz üzerinde kat irtifakının kurulup kurulmadığı, kurulmasına herhangi bir engel olup olmadığı, alınmak istenen bağımsız bölümün tapuda kayıtlı olup olmadığı, yüz ölçümü, gayrimenkulün yönetim planı, arsa sahibinin müteahhide uyguladığı tapu şerhleri, öğrenilmelidir.
Satın alınacak konutun ya da konut projesinin bağlı bulunduğu belediyeye gidilerek, ilgili İmar Müdürlüğü’nden satın alınacak yerin mevcut kayıtları incelenmelidir.
Şartları oluştuğunda yabancı uyruklu vatandaşlara Türkiye’de gayrimenkul edinmesi durumunda uygulanan katma değer vergisi muafiyeti, yurtdışında yaşayan Türk vatandaşları için de geçerlidir.
Yukarıda da işaret etmiş olduğumuz gibi bu husus 3065 Sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 13’üncü maddesinin “i” bendinde düzenlenmiştir. Katma değer vergisi indirimi için aranan şartlar şunlardır;
- Katma değer vergisi indirimi 1 Nisan 2017 tarihinden itibaren satılan konutlara uygulanabilir.
- Katma değer vergisi indirimi yapılabilmesi için konut veya iş yerinin ilk kez teslim edilmesi şartı aranmaktadır. Başka bir ifadeyle ikinci el konutlarda istisna geçerli değildir.
- Konut bedelinin döviz olarak yurt dışından Türkiye’ye getirilmesi gerekmektedir.
- İndirimden yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları da yararlanabilir. Bunun için Türk vatandaşının 6 aydan daha fazla zamandır yurt dışında çalışma veya oturma izni olması şartı aranmaktadır.
- Katma değer vergisi istisnasından yararlanabilmek için 1 yıl boyunca gayrimenkulü satmama şartı aranmaktadır. Aksi halde, alınmayan katma değer vergisi, cezası ve gecikme zammı ile birlikte tahsil edilir.
Yabancı Uyruklu Gerçek Kişiler Açısından Türkiye’de Gayrimenkul Edinme Prosedürü
2644 Sayılı Tapu Kanunu’nun 35’inci maddesi “Kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler.
Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez. Cumhurbaşkanı kişi başına ülke genelinde edinilebilecek miktarı iki katına kadar artırmaya yetkilidir.” şeklindedir.
Yabancı ülke vatandaşları, kanuni sınırlamalara uymak şartıyla, ülkemizde nitelik bakımından her türlü taşınmazı edinebilirler. Bu sınırlamalar;
- Ülke genelinde en fazla 30 hektarlık taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilme (Bu miktar Cumhurbaşkanı kararı ile 60 hektara kadar çıkarılabilmektedir.)
- Askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgeleri dışında taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinilebilir.
- Yabancı ülke vatandaşları, ilçe yüzölçümünün %10’u oranında özel mülkiyete konu taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir.
Yabancı uyruklu gerçek kişilerin gayrimenkul edinimlerinde gerekli olan belgeler şunlardır:
- Taşınmazın emlak beyan değeri belgesinin alınması,
- Binalar için zorunlu deprem sigortası poliçesi,
- Satıcıya ait 1, alıcıya ait 2 adet fotoğraf (son 6 ay içinde çekilmiş, 6×4 ebadında),
- Türkçe bilmeyen taraf varsa yeminli tercüman ile iki tanık,
- Yurt dışında düzenlenen vekaletname ile işlem yapılması halinde tercümesiyle beraber vekaletnamenin aslı veya onaylı örneği.
Yabancı Uyruklu Kişilerin Gayrimenkul Yoluyla Vatandaşlık Kazanması
Ayrıca yabancı uyruklu vatandaşlar gayrimenkul edinerek Türk vatandaşlığı kazanabilir. Bu husus 5901 Sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu’nun 12’nci maddesinin 1’inci fıkrasının b bendi kapsamında istisnai olarak vatandaşlık kazanılması şeklinde tezahür etmektedir.
Türk Vatandaşlığı Kanunu’nun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin 20/2’nci maddesinin “b” bendi:
“En az 250.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz ya da karşılığı Türk Lirası tutarında taşınmazı tapu kayıtlarına üç yıl satılmaması şerhi koyulmak şartıyla satın aldığı veya kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmuş, en az 250.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz ya da karşılığı Türk Lirası tutarı peşin olarak yatırılan taşınmazın satışının vaat edildiğine dair noterden düzenlenen sözleşmenin üç yıl süreyle devri ve terkini yapılmayacağı taahhüdüyle tapu siciline şerh edildiği Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca tespit edilen yabancı Türk Vatandaşlığı Kanunun 12’nci maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi kapsamında Cumhurbaşkanı kararı ile Türk vatandaşlığını kazanabilir.” şeklindedir.
Yabancı uyruklu vatandaş yönetmelikteki bu şartları gerçekleştirmesi halinde Cumhurbaşkanı kararı ile Türk vatandaşlığını kazanabilir.
Yurtdışından Türkiye’de ev almak isteyen vatandaşlarımız ve yabancılar için gördüğünüz gibi çeşitli kolaylıklar sağlanmaktadır. Daha detaylı bir bilgi için her zaman bir avukata danışmanız en güncel bilgilere sahip olmanızı da sağlayacaktır. Eğer yurtdışından ev alırken siz Türkiye’de olamayacaksanız yurtdışından Türkiye’ye vekalet verme yazımızı inceleyebilirsiniz.
Yurtdışından Türkiye’ye yüklü para göndermek istiyorsanız bu konudaki rehberimizden de faydalanabilirsiniz.
